La vivienda de costa dispara su precio y ofrece rentabilidades del 7%

El boom inmobiliario no se deja sentir solo en las grandes urbes, ni mucho menos. Las zonas costeras de nuestro país viven un momento de explosión de compra con subida de precios y de los alquileres de temporada que permiten a los inversores obtener rentabilidades muy superiores a las logradas comprando cualquier activo de renta fija como letras, bonos u obligaciones. Con datos a mayo, veinte municipios costeros ofrecen una rentabilidad por alquiler superior al 7%, según datos de Fotocasa.

Con datos del portal Idealista.com, el precio de la vivienda a cierre de mayo en el conjunto de España ha subido el 12,8% respecto a igual periodo del año anterior, pero esta importante alza se hace aún más patente en las regiones más turísticas. En Andalucía los precios se han incrementado el 14,3%, el 13,5% en Baleares, el 18,2% en Canarias, y en la Comunidad Valenciana el 17,5%. Solo la Comunidad de Madrid, pese a no tener playa, supera estas alzas con un 24% de subida.

El precio medio de los principales polos turísticos en España ha superado este año por primera vez los 3.300 euros por metro cuadrado. Con datos de cierre del pasado año, se ha producido una brecha nunca vista ahora. Según recoge un estudio de CaixaBank Research, la diferencia entre el metro cuadrado entre una vivienda ubicada en una zona turística y una situada en una zona no turística alcanzó el 83%. Esta tendencia, según el estudio, se mantiene a lo largo de este año y continuará en 2026: “El precio de la vivienda seguirá creciendo de forma más vigorosa en los municipios turísticos que en los no turísticos”, explica Judit Montoriol, economista de CaixaBank Research.

Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, coincide en el potencial de aumento de los precios de la vivienda en costa. “Los que compraron hace dos o tres años vivienda en la costa están en el mejor momento. Los precios de venta siguen subiendo y los de alquiler también. Para el que quiera comprar ahora ya tiene que afrontar precios elevados, especialmente en zonas prime y, además, con tendencia creciente”, indica el experto. Según datos facilitados por Solvia, las localidades de costa más caras para adquirir una vivienda serían Santa Eulalia del Río (5.825,7 euros el metro cuadrado) e Ibiza (5.239,4 euros), ambas ubicadas en la Isla de Ibiza; y Calviá (5.061 euros), en Mallorca. Los tres municipios están en Islas Baleares. Otros puntos serían Sitges, en Barcelona, con un precio de compra de 4.135,4 euros el metro cuadrado, la propia Barcelona (4.033,6 euros), San Sebastián (4.416 euros) o Marbella (3.609 euros), en Málaga. Por otro lado, otros municipios costeros con precios más asequibles serían Chiclana de la Frontera (1.829, 8 euros) en la provincia de Cádiz, o Santa Pola (2.050, 6 euros), en Alicante.

“Estimamos un incremento medio del valor de la vivienda vacacional en costa de 12,1% interanual que apunta hacia una mayor concentración de obra nueva en este segmento, coherente con el foco de la actividad promotora en los últimos años, que ha orientado su producto a una demanda de mayor poder adquisitivo que permitiera rentabilizar los mayores costes de producción desde la pandemia”, explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin.

Alquileres más caros este verano

Además, alquilar un apartamento vacacional en la playa este verano en España será, de media, entre un 6% y un 7 % más caro que en 2024. Habrá que pagar casi 110 euros más a la semana de promedio según los datos del nuevo informe sobre los precios del alquiler semanal en la primera línea de playa de las principales zonas de costa españolas en agosto elaborado por grupo de tasación Tecnitasa. El precio medio por semana alcanza los 1.270 euros, frente a los 1.160 euros del año pasado.

“Este dato supone un freno en la subida con respecto al año anterior, cuando se registró un crecimiento interanual cercano al 10 %. Aun así, este aumento de casi el 7% de media, que aproximadamente triplica el IPC, tiene como consecuencia que este 2025 ya sea prácticamente imposible encontrar alojamientos costeros por debajo de los 500 euros semanales”, recoge el informe. El precio del alquiler vacacional en costa en España acumula, de media, una subida cercana al 40% desde 2020. En los últimos cinco años, la evolución se ha acercado al doble dígito en más de una ocasión, aunque los datos registrados por grupo Tecnitasa en su último informe revelen una moderación en la escalada de precios.

La diferencia entre los alquileres más altos y los más económicos continúa siendo destacable. En las ubicaciones más privilegiadas, exclusivas y con una atractiva oferta de servicios para los bolsillos más acaudalados se disparan los precios: en lugares como Puerto Banús, en Marbella (Málaga), encontramos pisos de 110 metros cuadrados por 3.700 euros a la semana; y en Santanyí (Mallorca), unifamiliares de 250 metros cuadrados que se alquilan por 3.400 euros semanales. Pero para quienes buscan precios más ajustados, Valdenoja, en Santander, ofrece alquileres por 510 euros semanales por pisos de 30 metros cuadrados. Otras localidades en la Comunidad Valenciana también registran valores más asequibles, como Moncófar o Vinaroz (Castellón), con 550 euros a la semana por el alquiler de apartamentos de 70 metros cuadrados.

Rentabilidad y gastos

Para aquellos que adquieren vivienda costera para su posterior alquiler, las rentabilidades brutas (sin descontar impuestos y gastos) son muy atractivas. Carlos Smerdou la cifra entre el “7% y el 8%, dependiendo de la zona y si está bien gestionado”.

María Matos, directora de Estudios de Fotocasa apunta que “en estos momentos no existe otro producto financiero con una rentabilidad tan alta. Por ello, España se sitúa como uno de los mercados favoritos de los inversores y especialmente en las zonas de costa de nuestro país”. Y añade: “Sí que es destacable que, aunque la rentabilidad de los municipios costeros sigue siendo alta es algo más baja en varios municipios respecto a años anteriores. Esto es debido a la intensa subida de los precios de la vivienda de compra en el último año, que hace que la rentabilidad caiga levemente”. Por su parte, Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Estrategia de Operaciones de Solvia, sitúa la rentabilidad del alquiler de temporada en viviendas en la costa entre un 4% y un 10% anual, aunque depende mucho de la ubicación y del tipo de alquiler que se ofrezca. “Ahora mismo este mercado está en el punto de mira por la proliferación de regulaciones que se están implementando para controlar el impacto del alquiler turístico. Estas medidas, pensadas para proteger el mercado residencial y evitar el tensionamiento de precios, pueden limitar el número de licencias para pisos turísticos o imponer restricciones que reduzcan la flexibilidad del propietario”, explica.

Según datos de Fotocasa, la población de Adra (Almería) lidera la rentabilidad por alquiler con un 13,4%, seguida de San Javier (Murcia) con un 10,6% anual bruto. Mazarrón (Murcia), L´Hospitalet de Llobregat (Barcelona), Ferrol (La Coruña), Sagunto (Valencia) y La Línea de la Concepción (Cádiz) superan el 9% de ganancia, situándose entre los municipios más rentables. Un total de 20 municipios costeros supera el 7% de rentabilidad del alquiler.

Los gastos asociados al alquiler son varios y lógicamente reducirán la rentabilidad bruta. La gestión del alquiler, mantenimiento, limpieza, reparaciones, seguros, impuestos, gastos de comunidad y suministros, entre otros son los más frecuentes. Además, según apuntan desde Foro Consultores Inmobiliarios, a partir del 1 de julio, los alquileres turísticos o de temporada deberán incluirse en el Registro Único y Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Todos los inmuebles destinados al uso turístico o de temporada estarán obligados a contar con un código de registro cuando se publiciten en plataformas en línea que permitan formalizar contratos de alquiler a distancia. Aquellos alojamientos que no dispongan de esta identificación a principios de julio no podrán continuar operando en dichas plataformas.

En cuanto a la fiscalidad, Carlos Smerdou apunta que los ingresos obtenidos deben declararse rendimientos de capital inmobiliario, pero no pueden acogerse a la reducción que sí tienen los alquileres permanentes. Y el tiempo que no está alquilado y se destina a uso propio, se considera renta imputada y la cantidad que se debe declarar depende del valor catastral del inmueble: si ha sido revisado en los últimos diez años, se aplica un 1,1% sobre dicho valor; si no ha sido revisado en ese período, el porcentaje asciende al 2%. Por su parte, Ernesto Ferrer-Bonsoms añade una interesante diferencia: si se prestan o no servicios similares a los de un hotel. La Agencia Tributaria, y también, aunque en menor medida, algunas normativas autonómicas, distinguen dos categorías. “Por un lado, están los alojamientos que ofrecen servicios propios de la industria hotelera, como puede ser limpieza periódica, cambio de sábanas o, incluso, recepción. En estos casos, se entiende que se está desarrollando una actividad económica, lo que implica tributar como tal en el IRPF y aplicar además el IVA del 10%. En cambio, si únicamente se alquila la vivienda, se considera un rendimiento del capital inmobiliario. Esto significa que se tributa exclusivamente en el IRPF, sin IVA”, concluye.

Los expertos apuntan que continuará el empujón en compraventas y precios de las zonas más turísticas del país en los próximos años. Uno de los aliados son los inversores internacionales que supusieron el 14,1% de las compraventas con datos del Colegio de Registradores de España, en el primer trimestre de 2025. Con tipos a la baja en las hipotecas y la demanda pujante, la actividad parece que continuará muy fuerte.

“Estimamos un incremento medio del valor de la vivienda vacacional en costa de 12,1% interanual que apunta hacia una mayor concentración de obra nueva en este segmento, coherente con el foco de la actividad promotora en los últimos años, que ha orientado su producto a una demanda de mayor poder adquisitivo que permitiera rentabilizar los mayores costes de producción desde la pandemia”, explica Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa by Accumin.